AVM’lerin yüzde 70’ini temsil eden Alışveriş Yatırımcıları Derneği (AYD)'nin Mayıs ayında seçilen yeni başkanı, AVM yatırımcısı ve aynı zamanda hukuk profesörü olan Prof. Dr. Hüseyin Altaş; Hürriyet yazarı Jale Özgentürk'e AVM'lerin fonksiyon değiştireceğinin ve yeni dönemde kiracılarla sorunlar yaşanabileceğinin sinyallerini verdi.

Borçlar ve gayrimenkul hukuku konusunda uzman olan  Prof. Dr. Hüseyin Altaş; İstanbul Teknik Üniversitesi’nde İşletme Mühendisliği Bölümü’nde göreve devam ediyor. AVM’lerin yapısal sorunları olduğunu düşünen Altaş, göreve gelme nedeninin bu sorunlara çözümler önermek olduğunu ifade ediyor ve  Tüm AVM’lerde fonksiyon değişikliğine ihtiyaç olduğunu belirtiyor.

Ankara’da Arcadium AVM’nin yatırımcısı olan Altaş’la Hürriyet yazarı Jale Özgentürk, sektördeki sorunları ve çözüm önerilerini konuştu:

AVM’ler artık sadece alışveriş yapılan yerler değil

“Bir cadde kültürümüz vardı, trafikle, batan çıkan yollarla bunu yok ettik. Artık AVM gerçeği var. Ankara’da bugün AVM olmasa gidecek yer bulamazsınız. Bunun için AVM’ler artık sadece alışveriş yapılan yerler değil. Bir yaşam merkezi. Yeme içme, spor alanları, turizm ve ihracat merkezleri gibi yeni fonksiyonlar yüklenerek yeniden yapılandırma şart. Biz de dahil birçok AVM’de başladı bu değişim ama hepsi için gerekli. Aksi takdirde ABD’de olduğu gibi bu binalar hayalet binalar haline gelir.”

AVM yatırımlarında aşırıya kaçıldığı fikrini de savunan Altaş, “Gayrimenkul sektörü büyüyünce bu yatırımlara hücum edildi ve buralar yapıldı. Ama kanaatim bundan sonraki projelerin çok daha sıkı denetlenmesi ve ruhsat verirken şartlara iyi bakılması gerekiyor. Yatırımların sınırlanması gerektiği düşüncesindeyim” diyor.

AVM yatırımcılarının üzerinde 15 milyar dolar borç yükü var

AVM’lerde son dönemde en çok tartışma çıkaran öncelikli sorunlardan biri de dövizli kiralamalar. Bilindiği gibi dövizdeki hızlı artış sonucu perakendecilerin isteğiyle dövizli kiralamalar bir süre için durdurulmuş TL’ye dönülmüştü. Altaş, AVM yatırımcılarının çoğunun döviz gelirini planladıkları için döviz borcuna girdiğini hatırlatıyor. “Yatırımcılar üzerinde şu anda 15 milyar dolar borç yükü var” diyen Altaş’ın bu konudaki görüş ve talebi şöyle: “Döviz artışı başlayınca tüketici en altta AVM’yi kullanan perakendeciyi sıkıştırdı, onlar da bizi. Ama AVM’ler bu sıkışıklığı finans sektörüne taşıyamadı. Yatırımcı 15 yılda dönecek umudu ile parayı yatırmış, bu süre 17 yıla çıkmış. Ulufe istemiyoruz ama bunların ötelenmesi gibi faizlerinin bir miktar sınırlanması gibi yapılandırılma kararları alınabilir. Kötü bir dönemden geçiyoruz, bu kararlar AVM’leri rahatlatır. Aksi takdirde borcu da 17 yıla döndüremezse anahtarı bankalara teslim etmek zorunda kalacaktır.”

AVM’lerdeki kiracı ilişkileri zorluklarla karşılaşacak

Altaş’ın dikkat çektiği bir başka konu da Borçlar Kanunu’nda 2020’de ertelenen hükümlerin yeniden devreye girecek olması. “Bunlar yürürlüğe girdiği zaman açıkçası AVM’lerdeki kiracı ilişkileri zorluklarla karşılaşacak” diyen Altaş bir hukukçu olarak önerisini şöyle anlatıyor: “Borçlar Kanunu’nda kira konusu yeniden ele alınmalı. Ticari gayrimenkul ve konut kiralaması ayrı değerlendirilmeli. Konut kiracısı korunsun ama genel kavramların yerine yeni bir sistem gelsin. Erken tahliye, mağaza karmasının izinsiz değişmesi konuları öngörülebilirlik için istemiyoruz. Bu ayrım yapılırsa perakendeci AVM tartışmaları da sona erecektir.”

AVM’nin yapısal harcamalarına kiracı katılmak zorunda değil.

Anadolu AVM’lerini üye yaparak üye sayısını 120’ye çıkarmayı hedeflediğini söyleyen Hüseyin Altaş, başkanlıkta üslubunun nasıl olacağını ise şöyle anlatıyor: “Uzlaşmacı olacağım. Bütün konuları görüşerek tartışarak halletmek, minimum sorun yansıtmak mümkün. İlk adımları attık. Birleşmiş Markalar Derneği başkanımızla Sinan Öncel’le görüştük. Onlar da ‘adaletli ve hakkaniyetli çözümler bekliyoruz’ dediler. Erken tahliye isteği, ortak alan giderleri gibi tartışma konularında da şu görüşleri savunuyor: “Erken tahliyede Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatları var. Hiçbir şey demeden maksimum 6 ayda çıkmak mümkün. Bunun işletilmesi zaten yeterli. Bizim yatırımcıların bazıları bu konuda isteksiz davranıyor. Ben ne üç ayı ne de 6 ayın üstünü doğru bulmuyorum. Ortak alan giderlerinde de temizlik, güvenlik gibi konular dışında AVM’nin yapısal harcamalarına kiracı katılmak zorunda değil. Hakkaniyetli çözüm gerek.”